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江西一房東拿探照燈檢查定損索賠萬元?律師解讀!
來源:央廣網作者:央廣網2024-03-30 20:26

3月28日,一女子發視頻稱,她租住在江西省上饒市玉山縣一處自建房,退租時房東拿著燈一點一點檢查,最后列出的清單中,房子每月房租是1200元,但租客需要賠償一萬余元。她認為房東故意訛錢。3月29日,江西上饒玉山縣冰溪街道辦事處發布關于網友反映退租糾紛事件的情況通報。(此前報道>>江西一女子退租時遭房東拿探照燈逐寸檢查索賠萬元?當地通報!

三個焦點問題

對此,北京市京都律師事務所李澤瑞律師認為,此次事件應該分為兩個部分來看。

第一部分是三個關鍵問題,即房東“嚴苛”到拿探照燈檢查定損索賠萬元是否合理?房東夠不夠成敲詐勒索?錢還要不要得回?

“退房驗收是房東的權利,不管他用什么奇葩嚴苛的檢查都沒問題,但是定損索賠萬元就不一定合理?!崩顫扇鹇蓭熃榻B,民法典第七百一十條規定,承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔賠償責任。第七百一十三條同時還規定,承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。

李澤瑞律師表示,“簡而言之,出租屋墻體時間久了會變色,是正常損耗。如果承租人正常使用租賃物,租賃物出現正常損壞,應當由出租人承擔維修費用。比如,屋內的燈泡壞了,花灑老化不能使用等等?!彼?,租房時只要不是人為造成的損壞,租客并非一定要承擔責任。

而有網友認為的“房東構成敲詐勒索”則并不涉及。李澤瑞律師介紹,構成敲詐勒索最重要的兩個構成要件,分別是行為人取得他人財物是無法律依據的,即行為人主觀上具有非法占有他人財物的故意。另一個就是,行為人使用了威脅、恐嚇或者要挾等手段。

“具體到本事件中,房東與租客有租賃合同關系在先,如果租客確有使用不當的行為,那房東可以根據雙方的合同約定,要求租客予以賠償。也就是說,如果租客確有違約行為,而房東只是漫天要價,那么就不構成敲詐勒索,畢竟房東有權因租客的違約行為,提出索要賠償的主張?!崩顫扇鹇蓭熣f,“如果房東要價太高,租戶可以拒絕支付。雙方協商解決不了,那就只能告上法庭解決?!?/p>

租客能否要回四千元錢?李澤瑞律師則表示,那就要看雙方有沒有違約行為以及當時給錢是否自愿的。根據民法典第一百四十三條規定,具備下列條件的民事法律行為有效:一是行為人具有相應的民事行為能力;二是意思表示真實;三是不違反法律規定,不違背公序良俗。

“只要租客當時不是自愿給的,或者有違反上述情形之一的,那么就是屬于無效民事法律行為,租客有權主張返還。但民法實行誰主張誰舉證原則,因此,租客想要拿回這些錢,不僅要證明自己沒有違約行為,同時還要證明自己當時不是自愿的,否則很難獲得支持?!崩顫扇鹇蓭熣f。

本事件的第二部分則是,租戶認為自身安全受到威脅,發布視頻只希望保障自己與家人的人身安全。對此,該律師認為,應當向公安部門進行報案。公安部門會根據情節嚴重程度進行立案處理,情節較輕的會進行拘留或罰款,情節嚴重者應當以尋釁滋事罪追究行為人的刑事責任。

合理解決才能維護城市形象

對于此事,湖北瑞通天元律師事務所張國振律師表示也在關注,他認為,雖然房東有權在租客退租時檢查房間,但這種“奇葩并嚴苛”的方式確實讓人難以接受,而當時地方人員的調解方式,給人的感覺就是“和稀泥”,甚至“護短”,才導致了網友們的不滿。

“好事不出門,壞事傳千里?!睆垏衤蓭煴硎?,目前來看,這起事件的影響已經遠遠超出了一起普通租房糾紛的范疇,它不僅僅觸及到了租房市場的公正性和透明度問題,更是考驗著地方治理能力和公信力?!叭绻幚聿划?,確實有可能影響到整個地區乃至更廣范圍的聲譽和形象?!?/p>

他希望這件事的處理結果會給所有關注此事的網民們一個交代,這件事情的處理結果,不僅會直接影響到當事人的切身利益,更會成為衡量當地治理水平和公信力的一個重要標尺。希望能有一個滿意的解決方案,既能公正解決問題,又能為今后相似問題的處理提供借鑒,避免“一顆老鼠屎毀了一鍋粥”的局面發生。

責任編輯: 陳勇洲
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