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600億!萬達大利好,“中東土豪團”馳援王健林!險資、水泥大王、煤老板、酒業老板、外資,還有誰在樓市淘金?
來源:新財富雜志作者:杜冬東2024-03-30 18:25
(原標題:600億!萬達大利好,“中東土豪團”馳援王健林!險資、水泥大王、煤老板、酒業老板、外資,還有誰在樓市淘金?| 原創)

流動性壓力之下,房企出售資產的意愿提升,越來越多的項目被擺上貨架,房地產市場加速出清。2023年成交的大宗商業資產項目數量較2022年接近翻倍,其主要位于北京、上海等一線城市。同時,房企也在加速出售住宅類資產,且有越來越多涉房上市公司剝離地產業務。

市場的另一端,險資、不動產投資基金為代表的投資機構亦未放棄“撿漏”機會。金融機構入手,給當下的房地產市場帶來“活水”,給予房企項目出售套現的渠道。

金融機構之外,水泥大王、煤老板、酒業老板等傳統實業資本也紛紛參與其中。近兩年煤炭行業景氣提升,加之逐漸釋放的政策利好,他們手握大量現金重返樓市。

外資也在逆勢搶食蛋糕。凱德集團、鐵獅門等長期資本傾向于在中國商業地產市場布局長期性的生意。資產估值低為他們提供了良好的買點。一線城市的物流地產、商業地產等資產回報率較高,成為吸引外資的關鍵。

國內商業地產交易的升溫,與不動產金融政策的催化不無關系。當不動產“融投建管退”的全鏈條通暢,優質受壓資產的投資邏輯變得清晰,各方資本抄底自然水到渠成。

偏好長期穩健回報的險資、外資入局,或有利于市場的效率提升及風險控制,為行業高質量發展奠定基礎。


房地產政策優化之下,頭部房企紛紛加快處置資產,積極回籠資金,盤活經營。

根據中指研究院數據,2024年2月,房地產行業共進行10筆并購,比上月減少7筆,但金額提升,其中8筆披露金額的交易,涉及資金142.2億元,環比增加53.8%,平均單筆交易規模17.8億元,環比增加149.9%。

其中,萬達2月出售了???、呼和浩特的萬達廣場,在全國出售的萬達廣場已達12座。富力地產(02777.HK)以62.47億港元,出售了英國倫敦的住宅項目One Nine Elms。

民營房企之外,一些國資背景的房企亦面臨經營壓力,中國金茂(00817.HK)、華僑城A(000069)、首開股份(600376)等亦將資產擺上貨架。

市場的另一端,房地產商遇到的麻煩,正為投資機構帶來逢低吸納的機會。近期,投資機構加碼不動產的熱情升溫,大手筆交易頻頻出現。

2024年3月30日,太盟投資集團、中信資本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司和穆巴達拉投資公司在大連簽署投資協議,聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資約600億元,合計持股60%,大連萬達商管持股40%。據悉,萬達本次引入中東資本等新戰投,為近5年在中國私市股權市場中單筆最大規模投資。

2024年1月24日,出資額400億元、定位專業投資于存量資產盤活領域的綜合性基金——國有企業存量資產優化升級(北京)股權投資基金(有限合伙)宣告成立。

而此前的2023年12月31日,新華保險(01366.HK)與中金資本運營有限公司(簡稱“中金資本”)簽署有限合伙協議,共同設立基金,這只規模100億元的基金,正是定位于不動產投資。

“買在無人問津處,賣在人聲鼎沸時”。處在深度調整周期的中國房地產市場,受壓資產的淘金良機或已出現。

01

存量資產盤活破局,商業資產升溫

流動性壓力之下,房企出售資產的意愿在提升,越來越多的優質資產被推向市場。與此同時,投資機構亦未放棄“撿漏”機會。兩股力量雙向奔赴,客觀上推動著房地產并購市場的活躍。

中指研究院數據顯示,2021-2023年,A股與房企及房地產相關的資產并購事件達1117項,其中,2021年343項、2022年370項、2023年404項,逐年上升的趨勢明顯。

商業資產交易活躍

國內房地產市場交易最活躍的資產,首當其沖是商業類項目。

2023年,成交的大宗商業項目數量相較于2022年接近翻倍,2020年、2021年相關交易僅零星推進(表1)。這反映出,房企資產求售心切。

據不完全統計,2021-2023年,包括萬達集團、ST世茂(600823)、大悅城(000031)、華僑城A、中國金茂等在內的至少15家房企,出售了27個億元以上規模的項目。僅這些項目的交易規模達到1024.36億元。

粗略來看,這些被出售的項目,主要是商業廣場、豪華酒店、寫字樓、產業園及物流倉儲園等,以一線城市的核心資產居多。

比如,2024年1月22日,碧桂園(02007.HK)在廣州產權交易所掛牌轉讓多項資產,包括廣州增城區鳳凰城酒店、番禺區碧桂園藏瓏府辦公樓、碧桂園中心甲級寫字樓、鳳凰城永旺商業物業等,估價合計38.18億元。這家主營住宅的房企,一出手卻是商業項目,在業內頗為常見。

萬達集團在全國出售的12座萬達廣場,則位于上海、廣州、廣西北海、青海西寧、浙江湖州等城市。旗下商業資產的套現,助力王健林度過資金難關。

珠海萬達商管上市失敗之后,王健林成功化解了高達380億元的對賭協議危機。據公開信息統計,萬達2023年償還180億元以上的債務。2023年7月起,王健林分多次出售萬達電影(002739)的股份給中國儒意,累計回血約89億元,但萬達電影也由此易主。

2022年第三季度,綠地控股(600606)管理層曾表示,計劃在接下去的3年出售約2000億元資產,包括自持商業、辦公樓和酒店等,每年安排轉讓約500億元至700億元資產。截至2023年第三季度,綠地控股完成了批量的5000萬元以上市場化的大單,成交總金額約290億元。

商業項目的出售方,大致包括兩大類。一是已出險的民企,其通過出售項目股權,換取現金、償還債務,例如,世茂集團(00813.HK)、碧桂園、華夏幸福(600340)等。另一類是國資背景的房企,其業績下滑,通過資產變現,以提高經營的安全邊界,如大悅城、華僑城A、華潤置地(01109.HK)。

為換取流動性,頭部房企普遍折價出售資產。

2022年11月,綠地控股美國子公司以5.04億美元,將洛杉磯市中心最高的公寓樓THEA at Metropolis售予一家非上市公司Northland。盡管該次交易的金額創下洛杉磯單一出租物業的銷售紀錄,但低于綠地控股最初6.95億美元的報價。這座高59層的公寓樓,是綠地集團在洛杉磯市中心的第4個項目。據悉,報價6.95億美元,亦不足以覆蓋項目的開發成本。

隨著諸多商業資產擺上貨架,市場一定程度上出現了“供過于求”的局面,去化道路仍然漫長。

2024年1月22日,融創中國(01918.HK)旗下成都施柏閣酒店、融創堇悅酒店公開拍賣,在即將拉開帷幕之際被緊急撤回,原因在于缺乏競拍者。盡管吸引了超過4000人圍觀,但最終無一人報名。此前,融創中國已有多個文旅項目在上架后無人問津。業內類似遇冷的項目,比比皆是。

目前來看,房企旗下的商業資產存量規模及占比多寡,或影響其存量資產盤活速度。類似龍湖集團(00960.HK)、新城控股(601155)、萬科A等自持商業占比較大的房企,有望進一步盤活資產。2024年1月14日,萬科發布組織調整和人事安排,成立商業事業部,將7大區域的商業業務、印力集團統一并入其中,將旗下商業地產發展提高到新的高度。

住宅項目出售加速

出讓商業資產的同時,房企也在加速出售住宅類資產,普遍的做法是轉讓旗下住宅開發項目的股權、項目公司股權。

Wind數據顯示,2020-2023年,A股市場有中國鐵建(601186)、華僑城A、大悅城、陽光城(000671)、ST泰禾(000732)、金科股份(000656)、金融街(000402)、中洲控股(000042)等8家房企宣布對外出售資產,交易項目超過40項,總交易規模超過635億元(表2)。

同期,港股市場,華潤置地、中海地產、融創中國、碧桂園、中國恒大(03333.HK)、世茂集團、雅居樂集團(03383.HK)等超過20家房企有對外出售資產,項目超過72項,總交易規模達到676.76億元。

這些出手的房企,債務違約不違約的都有,國資和民企都有,普遍都是資金緊張,盤活存量資產、回籠資金意向迫切。

例如,作為中糧集團旗下唯一的地產業務平臺,大悅城過去3年舉債向千億銷售額狂奔。但財報顯示,2023年第三季度,大悅城營收63.88億元,同比下滑35.19%,歸母凈利潤-5.5億元,同比大幅下滑654.58%。

曾經以歡樂谷等主題公園為抓手,打造了“文旅+地產”模式的華僑城,2023年業績預告顯示,歸母凈利潤為虧損51-72億元。2023年10月,深圳歡樂谷過山車“雪域雄鷹”項目發生車輛碰撞事故,引發社會關注。

主營建筑與工程的中國鐵建,一口氣出售中鐵十四局20.98%股權、中鐵十八局19.70%股權、中鐵二十局29.59%股權、中鐵城建28.31%股權,背后原因不詳。但眾所周知,作為房地產鏈條上的一環,建筑公司的業績也深受影響。

事實上,房企相繼出現債務違約之后,住宅地產項目的并購相當沉寂。

2021年暴雷的中國恒大,僅在2022年2月、3月分三次向中航信托、五礦國際信托、光大興隴信托轉售若干項目公司股權以“自救”。2023年12月,中國恒大向光大信托轉讓一家項目公司,負責位于上海北外灘的商住辦項目。

2023年8月,碧桂園首次宣布債務違約之后,于當月底通過“債轉股”,向建滔集團(00148.HK)發行3.5億股股份,用于抵償2.7億港元債務。除此之外,碧桂園鮮有住宅資產出售舉動。

在A股市場,除了債務風險暴露較早的ST泰禾集團(00732)、金科股份相對密集轉讓住宅地產項目之外,其他住宅類開發商也僅有少數項目零星轉手。

數據顯示,2023年,全國商品房銷售額達到11.66萬億元,同期,商辦用房開發投資額超過1.18億元,商業地產的規模僅為前者10%左右。但最近3年,全國商業地產項目資產交易規模1024.36億元,與住宅開發類資產交易規模1300億元,相差不遠。

這反映出,一方面,房企對優質住宅類資產惜售,另一方面,住宅“供過于求”比商業類資產嚴重,變現難度更大。形成反差的是,商業類資產昔日卻被認為是“去化難、重資產”。

從原因看,一二線城市地段優越、高質量的房產,往往易于直接面對C端銷售,回籠資金,而無需推至大宗并購市場;而非一二線的住宅地產項目,在如今市場需求疲軟的背景下,也難以向B端投資機構轉手股權,獲得套現。

盡管成交難度不小,對資金的渴求,推動越來越多的住宅類房企步入出售資產的陣營。從時間來看,A股和港股的頭部房企,過去3年出售的資產項目超過112項,其中2020年僅有2項,2022年則達到8項,2023年達到20項(表2)。相關存量資產的盤活正在破局。

涉房類企業房地產業務艱難“去化”

頭部房企之外,近年也有越來越多涉房上市公司剝離房地產及物業管理業務,其方式主要是出售股權(表3)。

例如,中鋁國際(2068.HK/601068)出售勻都置業100%股權;洲際油氣(600759)處置谷埠街國際商貿城以及洲際油氣持有的正和商管、正和物業、惠姆資產100%股權;海馬汽車(000572)出售海馬物業100%股權等。

總體來看,這些交易套現較為艱難、折價明顯。

2023年4月,手握大量房地產的“東北藥茅”長春高新(000661),宣布要剝離地產業務以聚焦主業。但當年11月25日公告顯示,這一計劃最終失敗。

同年6月,順鑫農業(000860)以30.98億元掛牌出售全資子公司北京順鑫佳宇房地產開發有限公司(簡稱“順鑫佳宇”)100%股權,之后多次下調掛牌價格,11月初已降至22.588億元,相比首次掛牌價跌幅超過27%。幸運的是,這一交易于12月上旬完成。

2024年1月,拉夏貝爾(603157)上??偛看髽橇髋?,其拍賣價9.5億相當于評估價13.5億元的7折。有傳聞稱,上海的市場行情是“7折開始談”。

盡管一線城市也折價明顯,但可以預見,剝離房地產業務的交易仍將持續。

歸結起來,歷經多方博弈之后,交易的齒輪已經開始轉動。這加速了受壓資產的出清、價格的觸底,樓市向更為理性的水平回歸。

02

保險資金頻繁抄底,不動產投資機構成接盤主力

房企“賣賣賣”的同時,中國人壽、平安人壽、中郵人壽等保險公司和不動產投資基金則開啟了“買買買”模式,市場頻頻傳出動輒幾十億元級別的大宗交易。

險資:從地產股到優質不動產

作為長期資金,險資一直是地產行業重要的投資者,或購買股權,或投資債券,或獨資及聯合拿地,后續與房企合作開發。

2013年開始,險資曾大舉購買地產股,舉牌萬科A、金地集團、金融街、佳兆業、碧桂園等房企。2016年,A股133家房企中,有險資進入前十大股東的達21家。

險資投入地產股,彼時看中的是其低估值、業績穩健、股息率高。但近兩年龍頭房企頻頻暴雷,有多家保險公司損失慘重。中融人壽因房地產投資失利產生巨額虧損,最終資不抵債;泰康人壽、泰康養老入股陽光城浮虧過半,被迫割肉離場。

除了二級市場減持,有保險公司還在出售地產公司的股權和債權。例如,2023年9月,大家保險旗下的兩家公司——??谶h見共創一號基金(有限合伙)、大家投資控股有限責任公司,在北京產權交易所披露,擬轉讓成都厚德天府置業有限公司100%股權及13.25億元債權,底價39.25億元。

有意思的是,盡管不乏機構出售資產,當前,險資仍是房地產市場的接盤主力。自2022年下半年以來,相關交易更加頻繁,金額不斷創新高。如表1所示,27項商業地產交易中,23項的接盤方是險資。

中國保險行業協會披露的2023年大額不動產投資公告共計42份,出資金額從千萬元到百億元不等,涉及平安人壽、泰康人壽、太保壽險、建信人壽、海保人壽等險企。這其中,平安人壽發布了28份公告,表現最為活躍。

“黑鐵時代”的不動產,仍受險資青睞。

粗略來看,險資不動產投資的地域主要集中于一二線城市,項目涉及商業辦公、養老社區、產業園區、物流冷鏈、長租公寓等細分賽道。

比如,2023年1月,平安人壽對上海來福士廣場等6個商業辦公項目出資299.73億元,還投資了4個產業園區,包括上海的東方萬國、弘源科創,北京的弘源國際、弘源新時代,總投資額最高的為73.33億元。運營這4個園區的項目公司,主要股東均為弘毅投資。據稱,這些園區保持著高出租率。

2023年5月,萬達集團旗下上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場3處項目被大家保險接手。

此外,華泰資產管理還為萬科提供融資支持。萬科的全資子公司北京萬永房地產開發有限公司與華泰資產簽署協議,通過設立一個或多個不動產債權投資計劃,向后者申請融資,本金不超過40億元,融資期限最長為10年。這一合作中,萬科獲取了低成本資金,華泰方面則實現了對不動產的配置。

房企項目獲得套現渠道,保險資金獲得匹配資產

險資抄底,給房地產市場帶來了“活水”。房企套現,有利于存量資產的盤活、化解債務風險。

2020年12月,金融街將旗下金豐萬晟100%股權及相應債權,轉讓給平安人壽。盡管該交易對金融街產生了-2.1億元的凈利潤影響,但金融街表示,“公司預計經營活動現金流可增加約22.32億元,有息負債減少14.95億元”。

通過這一交易,平安人壽則獲得了金融街旗下的優質資產北京豐科中心。

多數房企為了快速回流現金,選擇出售的大多是一線城市資金沉淀大、運轉周期長的優質資產。在供過于求的背景下,大宗項目的出售并不容易,因而,議價空間較大,對于保險機構是個抄底的好時機。

2022年12月,友邦人壽官網披露,其成功投得上實發展(600748)的項目公司上海實森的控股權,進而獲得位于上海北外灘核心地段的上實中心項目,實現了成立以來的最大一筆資產收購。

據上實發展公告,2015年11月26日,上海實森通過競拍方式,以32.6億元取得了該項目地塊,截至2023年4月底,項目已投資約69.57億元,樓宇取得了竣工驗收備案證書。而友邦保險僅耗資50億元拿下,相當合算。

據業內人士測算,該項目商辦面積的單價約為6萬元/平方米,地上計容面積的單價約是6.86萬元/平方米,與凱德集團數年前拿下北外灘來福士廣場的價格相差不大。長遠看,項目可望產生穩定的租金收益,符合險資長期價值投資的目標。

無獨有偶。同年8月,陽光保險僅耗費1.38億元,就拿下北京朗詩大廈50%股權,折價逾30%。彼時,朗詩地產正處于債務危機邊緣,寧愿虧損也要出售。

保險資金的特點是負債期限長、規模大、成本低,同時又有精算、財務等多重約束,要求穩定、持續回報。一二線城市核心地段的投資性不動產,正符合這一要求。此時抄底這些受壓資產,不僅適配險資的需求,也具有較高的風險收益“性價比”。

不動產投資基金:Pre-REITs篩選優質不動產

險資之外,不動產投資基金是地產項目的另一接盤主力。

王健林處置的12座萬達廣場,有4座被一家低調且神秘的買家——中聯基金先后接下。

中聯基金成立于2013年,官網顯示,其“長期專注于以REITs為核心的不動產金融業務”,形成了不動產投資孵化、不動產證券化投行、證券化產品投資三大業務線,并參與過多起資產證券化案例,其底層資產分別包括石家莊市勒泰中心、蘇州新建元控股集團旗下的10處鄰里中心、遠洋集團的3處商業物業等。國內首單社區商業REITs、首單以奧特萊斯為底層資產的類REITs產品,均有其參與(表4)。

此外,中聯基金還主導發行過保利發展(600048)、碧桂園、越秀地產等房企的租賃住房REITs等產品。

據介紹,中聯基金擬打造“投融建管退”的完整不動產金融產業鏈通路。其商業模式是,在前端搭建土地收儲、招拍掛、開發建設孵化基金平臺,將持有型物業培育成為優質標的,實現資產增值;之后,以此為底層資產,設計ABS和REITs等產品,完成資產證券化;同時,通過不同階段私募基金的配合,完成退出,比如,Pre-REITs基金可以按照公募REITs標準篩選資產,并優先通過公募REITs退出。

以此模式考察,中聯基金收購的湖州、太倉、廣州蘿崗、上海金山4家萬達廣場均已進入成熟期,后續的資本運作空間或才是其所期待的。

可以預見,2023年10月消費基礎設施REITs開閘之后,商業資產的資本運作空間進一步擴大,金融市場或涌現越來越多類似中聯基金的機構。

03

傳統實業資本入局,“煤老板”重返市場

優質地產項目的長期保值增值性,也吸引了轉型中的傳統實業資本入局,其中不乏“水泥大王”“煤老板”“酒業老板”等(表5)。

2023年12月26日,在北京產權交易所掛牌一個月的上海寶格麗酒店迎來買家——江蘇金峰水泥集團有限公司(簡稱“金峰水泥”),這家一晚最貴25萬元的酒店由此易主。

當年10月,華僑城(亞洲)(03366.HK)公告稱,擬以不低于24.3億元(含增值稅)的價格,出售寶格麗大樓及其配套設施,建筑面積合計約3.52萬平方米。這棟寶格麗大樓在2016年建成,其中5-39層為公寓,寶格麗酒店位于大樓的頂部8層。

這項資產的買家金峰水泥成立于2000年,曾躋身“中國民營企業500強”。其大股東金峰控股集團,持股比例97%,總部位于江蘇常州,業務涵蓋金融服務、房地產開發、文化傳媒、酒店賓館等。2023年8月,金峰控股還曾以16.43億元入手上海虹口的三至喜來登酒店,后者因業主上海三至酒店投資管理有限公司欠下中信銀行借款,被申請拍賣。

無獨有偶。2023年11月28日,大悅城控股公告稱,上海邕鵬實業有限公司(簡稱“邕鵬實業”)已支付41.42億元,成為上海鵬利置業的新股東。

上海鵬利置的核心資產,是其持有15年的中糧海景壹號的最后三棟公寓。該項目位于上海陸家嘴金融核心區,毗鄰湯品一臣,擁有一線江景,是黃浦江畔的頂級豪宅。

接盤方是來自內蒙古的“煤老板”。工商資料顯示,邕鵬實業由余虹澤、劉彥操分別持有70%、30%股份。余虹澤在內蒙古明滿能源有限責任公司擔任執行董事,這一公司由滿世集團創始人劉滿世控制。劉彥操擔任鄂爾多斯市匯峰煤炭能源有限公司、鄂爾多斯市德潤天澤股權投資有限公司等多家公司法人,滿世集團也持有德潤天澤的股權。

此外,2023年10月,中國金茂出售的北京威斯汀大飯店、金地集團出售的金地北京置業,2022年大悅城出售的上海大悅中心、華潤置地的上海蘇河灣中心寫字樓,接盤者均是來自內蒙古、陜西或山西的“煤老板”。

他們的出手,很大程度上幫助這些公司緩解了資金壓力。

比如中國金茂,雖說有央企背景,但2023年中報顯示,其營業收入、歸母凈利潤分別下滑6.62%、83.16%。出售北京威斯汀大飯店獲得的28.02億元,有助其優化財務狀況。

回溯歷史,“煤老板”一直是重要的地產買家。2006年8月,SOHO中國曾稱,“近兩年山西客戶購買SOHO項目金額,已占到SOHO中國總銷售額40%”。近兩年,天然氣、煤炭價格走高,他們又手握大量現金重返樓市。其抄底的項目,幾乎處在北京、上海的黃金地段。

部分煤炭企業還直接下場拿地開發。2023年10月,北京房山區拱辰街道FS00-0111-0006等地塊吸引山西金匯海房地產開發有限公司、中海地產、龍湖地產、華潤置地4家房企參拍。最終,山西金泉能源集團旗下的山西金匯海,以15.1億元競得,溢價率10.22%。

值得一提的是,此前在北京順義新城第19街區19-69地塊報名企業中,也有山西金匯海,其加碼房地產業務的意圖可見一斑。

2023年8月,同樣是山西“煤老板”背景的太原萃豐,在四川成都拿得龍泉驛十陵板塊地塊,成交總價22.53億元,溢價率高達15%。該公司也曾參與北京海淀雙新村兩宗地、深圳寶安一幅宅地項目的出讓競標。

能源資本之外,酒類資本也同樣活躍。

2023年11月,彬縣煤炭有限責任公司旗下的陜西華彬置業,將手中的北京地標性建筑——北京銀河SOHO之A座15至17層,及B座寫字樓5層,轉讓至帝王實業控股(01950.HK)。

“低調”的帝王實業控股,2020年在港交所上市,主要有兩大業務,一是涂飾劑合成樹脂的研發制造;二是2022年啟動的白酒業務,依托貴州帝池王醬酒業,創立了“帝皇池”“地龍池”兩大自有品牌。

帝王實業控股在公告中直言,其低價“撿漏”的目的在于“提升品牌知名度”。在該次交易前一個月,帝王實業控股也收購了杭州西湖區的一處物業,耗資3000萬元。

2023年10月的蘇州土拍中,一宗位于蘇州高新區、起價30余億元的“明星地塊”,在93輪競價以及線下搖號后,被湖北勁酒收入囊中。此前,該公司已在南京、蘇州等城市參與多個地產項目。

此外,2022年12月,貴州茅臺酒廠(集團)置業投資發展有限公司全資子公司遵義文康置業發展,耗資10.54億元,在遵義市新蒲新區拿下了兩宗商住用地,計容建面合計45.33萬平方米。

伴隨房地產市場回暖,未來或有更多實業資本成為新買家。

04

“華爾街”禿鷲殺入,境外長期資本悄然布局

周期探底的中國房地產市場,外資亦在逆勢搶食蛋糕。

據不完全統計,近3年,境外機構在中國入手的大宗資產交易項目超過20項,交易金額超過400億元(表6)。黑石集團、華平基金、凱德集團、摩根士丹利、鐵獅門、博楓資產、易商紅木(ESR)、太古地產(00962.HK)、新世界發展(00017.HK)等外資、港資機構正加速進場。

2021年1月,“華爾街禿鷲”橡樹資本對中國恒大進行困境投資。其一筆5.2億美元的投資最終回收6.37億美元,引發轟動。

2023年5月,位于上海外灘的上海萬達瑞華酒店掛牌出售,至12月,新加坡金鷹集團(RGE)從萬達集團接盤了該資產。新加坡金鷹集團成立于1967年,其創始人是生于印尼、祖籍福建莆田的華商陳江和。

2023年7月,不良資產管理公司聯博嘉沃(AB Carval Investors LP)公開表示,希望在中國推出不良貸款基金,在行業深度調整時探尋機遇。這些境外資本的抄底,在一定程度上對出險房企起到紓困作用。

與橡樹資本等“華爾街禿鷲”相比,凱德集團、鐵獅門這類在資產運營方面有豐富經驗的“長跑型”選手,資金通常來源于養老金、大學基金、主權基金等,成本低、規模大,更傾向于做長期性布局。

2023年1月,凱德投資中國產業園核心型人民幣基金相繼收購了位于上海的騰飛科技樓、尚浦中心。

當年2月,凱德集團宣布設立凱德中國特殊機會伙伴計劃(CapitaLand China Opportunistic Partners Programme,簡稱“CCOP計劃”)。CCOP計劃包括一只規模2.91億新元的單一資產基金和一家8.24億新元的計劃性合資公司,其定位于在中國商業地產領域尋找被低估或大減價的地產項目。

2023年,其中的基金以5.53億新元收購了北京蘇寧生活廣場。這一項目地塊最早由蘇寧置業以9.65億元摘得,2016年建成蘇寧生活廣場。2022年4月,蘇寧置業出于債務壓力,將該項目對外報價約35億元出售,最終以28.1億元成交,降價近20%。該基金入手后,擬將零售部分升級為甲級辦公樓,改造后,可出租辦公面積將增加3.08萬平方米。

此外,CCOP計劃性合資公司以1.57億新元收購了廣東佛山的一個物流項目,并將其預租給了一家紡織品電商平臺。

在深圳,2023年5月,星獅地產集團旗下的輝盛國際攜手鐵獅門,收購了華潤置地深潤大廈項目的長租公寓部分,這是其首個自持運營的重資產項目。有消息顯示,該項目將使用輝盛國際品牌,總投資約7.17億元,計劃提供325個單元公寓,于2024年第四季度完工開業。以此計算,其單價僅2.86萬元/平方米,低于項目所在的深圳市羅湖區酒店式公寓掛牌價。這意味著,外資入手時獲得較大的價格折扣。

2023年5月,華潤置地將新加坡政府投資公司(GIC)不動產引入旗下的北京萬象城項目公司,后者擬間接收購該公司70%的股權。GIC不動產是全球最大地產公司之一。據悉,該項目是華潤置地2023年2月以63.58億元購得的地塊,計劃建設北京首個萬象城,并預計于2027年入市。

此前,在2022年9月,加拿大資管公司博楓資產管理曾聯手富力地產、合景泰富,收購了上海楊浦區新江灣城板塊的嘉譽云景項目。這是其落子中國的第一個租賃住宅項目。交易完成后,該項目被命名為上海五角場博鄰行政公寓,定位中高端租賃住宅。

不僅于此,凱雷投資中國不動產投資業務分拆組建而成的啟城投資,定位為中國房地產投資業務的管理機構。2023年5月,啟城投資攜手周大福組建了專注于中國不動產投資業務的新平臺觀博啟城(WS Ascent)。

觀博啟城孵化了一個投資運營平臺康達源集團(Concora Group)。2023年6月,仲量聯行消息稱,其協助康達源集團收購位于上海張江醫谷的生命醫學產業園。該產業園由先聲醫藥自主開發,建成后一直作為其上海研發總部,該次出售園區面積超5萬平方米,進駐醫藥企業均為各自領域龍頭。

此外,觀博啟城與長租公寓運營商“輕松寓”發起成立了保障性租賃住房資產管理平臺——城璟租住集團。2023年6月,城璟租住集團在上海發布住房租賃品牌“EASE LIVING城璟租住”。輕松寓旗下在營的5個宿舍型租賃住房項目已完成與城璟租住集團并軌運營,管理床位超過6000張。同時,城璟租住集團還收購了開元旅業集團持有的位于上海松江新城的獨立宿舍園區項目,成為其首個重資產長租公寓項目。

物流類資產也是外資感興趣的標的,比如,黑石集團旗下資管平臺收購了粵港澳大灣區約28萬平方米現代倉庫;摩根士丹利收購了長三角近21萬平方米的綜合物流地產項目;新世界發展收購了位于成都及武漢的6項物流物業;易商紅木收購了長三角55萬平方米的物流及工業資產組合等等。

亞洲旅宿大數據研究院數據顯示,中國一線城市的物流地產投資凈回報率在6%-8%,高于商業地產的4%-5%、住宅地產的2%-3%,資產回報率或是外資布局的關鍵因素。

總的來看,與國內險資、不動產投資基金及實業資本的口味相近,境外資本“抄底”的目標主要集中在一二線城市重點地段的產業園、工業地產、寫字樓、長租公寓、酒店、物流地產、商業綜合體、數據中心等資產類別,估值較低的收租型物業和商用物業,更合其意。

通常,商用物業項目的標準化程度高,資金投入大,管理成本低,能夠獲取長期穩定收益,并且,由于中國經濟的整體表現依然穩健,其長期價值更容易得到保障,因此,更為外資所青睞。住宅項目是開發型物業,售賣后不能提供可持續現金流,不符合其要求。

外資悄然加碼中國房地產市場的背后,實則展現其對中國經濟的長期看好。

05

不動產金融政策催化:資產洗牌加速,行業格局重塑

國內商業地產交易的升溫,成為帶動樓市存量資產盤活的重要突破口,這也與不動產金融政策的催化不無關系。

2022年,我國保租房公募REITs實現了從無到有的突破。首批4只保租房REITs成功上市,募資資金50.26億元。2023年10月,證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》,將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。當月,首批4只消費基礎設施REITs均獲批。

隨著公募REITs試點范圍的逐步擴大和不動產私募投資基金的推出,投資者有了更多退出的途徑。

同時,伴隨中國房地產行業從增量時代轉入存量時代,金融政策的邏輯也在轉向——圍繞存量資產盤活的融資渠道在拓寬,融資成本在降低,這使得存量資產項目能夠“算得過來賬”(表7)。

政策助推下,各方資本抄底自然是水到渠成。

歷經這一輪深度調整,無論央國企還是民企,地產商的資金風險正在出清。擁有穩健回報偏好的險資等長期資金,以及擁有豐富大宗資產運營經驗的外資入局,不僅可望給存量市場運營帶來一定的效率提升,也有利于房地產市場的風險控制。

從某種意義上說,各路資本入局,各方力量博弈,或為中國房地產行業新一輪的多元化競爭及高質量發展奠定基礎。

責任編輯: 陳勇洲
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